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如何让股票、房产与实业驱动你油腻的中年? 黑客技术

2017-11-09 15:20   来源:未知
如何让股票、房产与实业驱动你油腻的中年? 黑客技术


  时间来到年底了,这差不多就是比较忙的时候了, 要做一些回顾与规划了。

  这篇文章是属于回顾为主的,主要是将我在“房产”领域,“股票”领域,“实业”领域的一些思路进行总结。

  然后,回顾其中的错误,并且,这三者未来将如何更好的搭配与优化,得好好思考一下。

  很有趣,我总是会在某些时候,觉得命运很奇妙。此时此刻,我坐在电脑前,思路回到了十多年前……

  当年的那个胖子,在顶着大雨,跑在城市的每一个小区,花了一年半的时间,身为资深顶级的路痴,竟然,看了上千套房子。

  不,不是要买,也不是要卖,而是,撮合要卖的人和要买的人。是的,这个胖子就是房产中介,也就是我本人。

  为了打好这份工,骑着电动车在雨中漂泊,一路飞奔。一天,在一处红绿灯下停下了,等绿灯来。结果,一阵透凉从脚底传到心窝,一激灵。我才发现,皮鞋不到两个月,愣是磨出一个三寸直径的窟窿。

  那一刻。我丝毫没有像《中国合伙人》里面的主角一样胸怀大志,也没有任何励志和鸡汤的想法。我TM就想着大雨赶紧停。我得找个电炉子暖暖,烤烤。

  时间拨回到十多年的那个雨天,这个鞋底穿了窟窿的胖子,绝对想象不到,这段经历竟然能够成为他投资的一部分,并以此为生……

  十多年后,他已经瘦了,恩,只瘦了一点点。但是,却还是保持了对房产浓厚的兴趣。以至于去哪个城市都喜欢考察当地的房产。

  直到这次,7月下旬出发,开车北上,去江浙沪盘桓了好几个月,预估12月初的样子才回家。干啥呢?就是考察房产。

  和之前日日夜夜奔波的考察,没有本质的区别。嗯,硬说区别的话,可能就是,这次不需要撮合买家了。

  没错。我的资产配置中,房产投资就是其中一块,而且,占比还不小。

  这篇文章,我想,未来很多年,我的小孩可能会看到。我想有些思路,说给他听。到他看得懂的年纪,再看看,这个世界是不是会有不同。

  大致上,我的资产配置分为三块:一块是实业,在几家小小的公司有些股份。一块是股票,基本上就是A股港股。一块是房产,目前基本上就两个城市有一些物业。

  在实践中,我发现,这种“房产”“实业”“股票”的三轮驱动,有一定的好处与效果。我大致分享一下。

  在全职做房产一年半左右,我的两位大学同学兼好朋友兼兄弟找到了我,带领我一起创业。实话实说,这件事,改变了我一辈子的轨迹。可是,当时的我,是拒绝的。

  因为,十多年前,我月收入差不多能做到1万多了,胖是胖点,但是,过得倒是挺逍遥自在的~

  在我人生选项里面,完全没有创业这件事。这多不靠谱啊……

  后续的故事,很简单。在二位兄弟的帮助下,我们三一步一步走到了今天,上周开年度会,正好认识15年,也走过了十五年,走到了第十六个年头。从三个小伙子,走到了三个大叔。

  我大概在2014年,就全职做投资了。关于实业的事情,就关注得很少了。为什么?因为我的兄弟们超级优秀,优秀过我。我不管反倒不帮倒忙。

  于是,得以全职来研究股票,还有房产。那么,实业这部分,我的位置应该就非常有趣了,他们管我叫——总顾问。我管自己叫做——吉祥物。

  挺好,我觉得老天爷照顾我,让我运气挺好。有这么好的兄弟。所以,当吉祥物,多棒~

  于是,整整三年,每年300天以上,我在工作室,早上八九点开工,中午吃饭睡觉,然后把晚餐带到工作室,再工作到晚上8点,回家,睡觉,第二天再来。

  幸得太太支持,这三年让我全心投入研究投资理财。我有一位超级棒的太太。于是,这三年的经过,大部分就沉淀成雪球的帖子了。

  好了,有细心的朋友看出来了。我在三个领域都全职全身心的投入过。

  我为什么用这么多笔墨写这些看似和投资并无关系的故事呢?是因为,我在实践中,发现,这种看似没有关系不过是我们的错觉,其实,关系非常深厚,像平静的海面之下的暗流。看不到,却实实在在的存在。

  我在研究投资市场的历史的时候,研究财富代际传承的时候,发觉一件事。就是,非常多的代际财富的传承,在全世界的范围来说,基本上是如下几种组成。

  1、股权。(上市公司)

  2、房产。(土地)

  3、家族企业。(非上市公司)

  4、现金,艺术品以及其他。

  根据财富规模的不同,持有的比例会有不同。比如,超级大富豪,持有股权的比例就比较大。很少有超级大富豪是持有巨多土地与房产的。

  中型大富豪,持有土地房产的比例就高一些。也有一些家族,透过基金持有相当的艺术品等。

  大致上如此。

  那么,随着研究的深入,我发现在中国的投资市场,有个非常有趣的现象。这个现象,也是我未来想避免我的小孩有的思维。因为,我个人认为这是一种执念。

  这是一种什么现象呢?

  在房产圈,很多投资的大咖,是比较鄙视投资股票的,说“一天到晚整CPI,GDP,美国非农等等巨牛X的经济学名词,然后,几十万玩十几年。回到家里住个小户型,还心怀天下。觉得自己未来会成为巴菲特。”

  同样的情形,不折不扣的在股票投资圈照样发生。投资股票很多大咖,认为投资房产是一种低等级的投资技术。

  从道德上,不完美,因为,把房价买高了,高到国人承受不起,这得打击!从技术上,这有什么技术呢?

  谁有钱还不会买个房子啊?只要有本钱,不需要怎么学,你就买买买,不就好了吗?这有什么成长?有什么意思?

  在实业圈,也对投资股票的人和投资房产的人并不待见,认为,这个不是立国之本,是奇技淫巧。你不生产任何东西,就是买一些虚拟的股票,买钢筋水泥。长此以往,国将不国。

  在艺术圈,鄙视上述所有,因为,太铜臭了,都钱钱钱的!啥意思?人类的延续,应该是文化的延续,艺术的延续,美好的延续。怎么能这么市侩呢?

  就这样,投资者选定自己的阵营后,就开始长期的维护自己的阵营。这没有什么不好,真的。可是,与此同时,排斥另一些阵营,就是一种将自己的眼睛蒙上的做法。没有任何实际意义,对吗?

  就连股票投资也逐渐如此,买了格力的,鄙视投资了美的的,买了美的的,又看不来投资格力的,格力美的,同时鄙视海尔的……

  恒大的看不来融创的,融创的觉得恒大的不行,融创恒大的,一致看不起其他内房的……

  有人的地方,就有江湖,就有自己要维护的。

  坦白讲,我不喜欢这样,我也不希望我的小孩这样。

  爱一个人,原因只能是你爱她。不应该是她比别人好,对吗?永远找自己爱的,找自己合适的。或许,比较好一点。

  所以,我才认为历史很有趣。

  我没曾想,实业,房产,股票都深入接触了。

  这里顺便插一句,了解并不代表深入了解,深入了解并不等同于职业。

  当我职业深入接触这三者之后,才明白,这里面有太多太多东西要学习了。学一辈子,肯定是学不完的……

  根据我自己的实践,我可以负责的说,这三者根本不要分开,更不要说彼此对立了。因为,这三者相互补益,相得益彰。

  大致上是这样的。

  我们的实业,每年会有几次分红,以及一部分自由现金。我将这些比喻成水流,这些水流,是可以浇灌其他的。

  我们会用实业的分红以及自由现金来购买股票和物业。

  由于相对比较稳定,所以,这对我投资股票有非常大的帮助,尤其是在熊市的时候,能够有持续的现金流进行补仓。

  这对于心理层面的帮助支持,是只有体会过的朋友们,才有感触。可以让我在熊市不必因为要用钱而割肉。就算要割肉,也能少割一点不是~

  然后,购买物业,我们几乎都是用来出租,我们几乎没有卖出过物业。这种租金,更加稳定,每季度,每半年,都会有现金流进来。而这种稳定度高的现金流,对于股票的投资,是非常非常有帮助的。

  有人做过统计,过去20年,啥都不做,就定投沪深300,收益也是不得了的。各位想想看。是不是这么个道理?你有持续的现金流,定投一个不死的指数,大概率,非常大概率会有很不错的收益,对吗?

  同时,股票产生的增值,房产的增值以及现金流。又可以反哺实业。我们有时候会入股一些行业上下游的公司,这样的话,相当于对实业又做了增强。

  再有钱,就买些艺术品咯,那谁?刘益谦不就是这样的么?那龙美术馆,多牛?自个儿拿个鸡缸杯喝茶喝酒,多开心:)当然,我们距离这个差得不止十万八千里,但是,总还是有个念想不是~

  在整体思路上,我对房产,股票,实业是没有排斥的。我认为,是相互补益的。在实践中,我发现,也是如此。

  可是,为什么有些投资者会有不同的想法呢?

  我也研究了一下。

  有些朋友,拿出过数据给我看,就是创业成功率,是非常非常低的。还有一份数据,就是中国公司的平均寿命,大概是3.9年。对于这个,我想,这肯定是正确的。

  但是,这里面有个非常大的bug。就是这种数据只能论群体而不能论个人。以及,概率和赔率的巨大差别。

  首先,我肯定认为,创业成功的概率是小的,非常小。但是,不得不说,创业这件事,对于个人来说,是动了人生的顶层设计,已经和非创业者走在不同的维度了。里面的差别非常大。

  我想,当初不是比我更加优秀的兄弟带着我创业,我的人生肯定和现在不同。

  这里有人会说了,创业失败率那么高,失败了怎么办?

  这里我说说我的浅见。

  首先,我认为,每个人都会有自己的使命。有的人使命就不是创业,折腾。有的人使命就不是按部就班。你看得多了,就会发现这样的情况。

  有时候,这个问题得问问自己。自己才知道答案。我自己就属于不适合创业的。

  我当年是误打误撞。我做投资理财之后,才发现投资理财比较适合我。而有些人是相反的。

  关于创业与投资理财,有巨大的不同。未来我有机会,专门写文章分享。但是,假设你自己知道,自己适合折腾,创业。

  那么,这个时候,你怎么选择呢?我认为,选自己喜欢的。这样,至少输了,不怨天不由人。心安理得。

  其次,什么事情能保证成功?没有的~我们也仅仅能尽人事听天命啊!~

  最后,重要的是,创业这件事,概率和赔率迷惑了众人的双眼。创业成功的概率的的确确很小,但是,赔率很大啊。这是我从事实业与投资理财学到的很重要一点。而且,我看到很多人在这个上面栽了跟头。

  创业很可能是失败九次,成功一次。但是,请注意,成功的这一次,就能够改变所有。是的,改变所有。

  投资理财是成功九次,失败一次就玩完。

  我看过很多实业很成功的人,进入股市之后,用创业的思路与手法,路径依赖,一路高歌,尤其是牛市的时候,一年赚创业十年的钱。然后,有些朋友就血亏收场了。

  上周还听一朋友说,他们证券公司一个人,2000万做到7亿。我差点没把眼镜惊掉。在我惊诧的同时,他又说,结果这7亿现在又亏到了不到2000万。我去~波澜壮阔的人生……

  那么,您适合创业,喜欢折腾,您就应该选择这条路。输赢无悔,成败自得。

  那么,您不适合创业,不喜欢折腾。像我这样。也请放心,老天爷自然有路可行啊,朋友。

  很多朋友的人生格言就是——拿得起,放得下。

  我的格言略有区别,是——拿不起,就放下。多好,轻松自在,对得起旁人,更对得起自己。:)

  由于我走过创业的道路,我自然深知其中甘苦。所以,我个人对创业就比较没有执念。不会觉得创业特别好,也不会觉得创业特别不靠谱。

  我和一些江浙的朋友,福建广东的朋友聊过。他们人生中,似乎就是大部分都要走创业这条路,或者合伙人(有的是接家族企业)。他们从小就是这样的教育。所以,他们从来不认为,人生的选项有终身打工之类的选项。

  同样,我身边也有很多朋友,最多就是想做合伙人,像我这样。我也觉得他们挺好,活的好开心,好棒!

  很多投资朋友,说起创业,就是一脸抗拒,其实,真的没有必要。有机会,你就上,没机会,其实,也没有什么关系。

  那么,创业能为投资带来什么呢?我想,在我实践中,带给我的东西,是挺多的。

  因为创业是实实在在的接触这个世界,这块热土,这些城市,这些人,这些行业。那么,十多年下来,你对中国的商业运作,大环境,政策等等,就会有直观的,深刻的体会。

  很多财务报表上表现不出来的东西,你就能看明白,至少,不会掉到坑里。比如,你看到,有些公司的扇贝游跑了,你大概就知道是什么情况。

  比如,你看到有些公司以巨大的亏损把买到的股票转让出去,你就知道是好事还是坏事。这些在实际商业上和财务报表上,解读是不同的。

  好了, 说到房产。这更有趣了。

  我有一篇文章,写的是我身边一位老朋友的故事,他叫老杨。1996年前后入市的。算是资深老股民了。

  他几十年前对我有恩,可是,现在过得并不好,我隔三差五还会去跟他聊聊。他的儿女读书的钱几乎都是我出的。我很感念他多年前的帮助。但是,老杨的执念很深。

  大概是前年。有次开车载老杨。和他聊到房产,当时,我们这个城市房价大约是五六千左右。我就说,其实可以买套小户型,付首付,也出不了多少钱的,我打算老杨真的要买,我就帮他付首付。结果,我吓一跳。

  他说,你等着,我们这座城市,房价肯定要跌到四千以下。我问老杨为什么这样认为。他说,他会时不时晚上去周边小区数灯,现在亮灯的房子,很少很少。根本没人来住,未来不跌就见鬼了!

  真是见鬼了,现在涨到一万五左右了……

  老杨对我真是好,当天聊到了证券股,后来回家,他还打电话给我,告诉我,聊天的时候,他说的那只股票的名字。

  可是,我接电话的手,却不住的颤抖,我知道,老杨很可能这辈子都难翻身了,我好难过。急,能救,穷,是救不了的……股灾,老杨爆仓三次。

  现在看到老杨,依旧气魄,依旧看空房产。谁知道呢?老杨在九十年代,就已经是能做几百万的生意了。他的小弟都是大几千万级别的了。

  我很怕执念,很怕深入内心的执念,教条!

  我依旧在论坛上,朋友聊天中,发现专注投资股票的朋友,对房产是不屑一顾,甚至,抗拒!我研究了一下,我认为。有几点要注意。

  第一,媒体,尤其是有些别有用心的媒体,意见领袖。

  因为,唱空房产,无论如何,是政治正确的事情。是能够获得大多数人认可的事情。有一位经济学界的意见领袖,一路出书,发表意见看空房产。有众多追随者。

  结果,早段时间,被爆出来自己在北京买了好多房子。事后采访他,他说没办法,是老婆买的!我去,这算什么回事啊……

  我写给我小孩的信,第一句话,就是独立思考。我家里几乎不看电视。我怕。我怕我着道。长久与社会的共处,我发觉,不要听一个人说什么,要看一个人做什么。当然,这比较难,因为看不到。

  所以,干脆也不要听。真正的高手,有水平的人,往往不多。而且,更令人遗憾的,尤其在中国,儒释道文化的中国,这些人都深深的隐居起来了。

  很难找到,很多很多在社会上发表高见,吸引追随者的人,却是有着自己的盘算。朋友们,假设你找到了这样高人,你真的要感恩,然后真诚的面对,相处,请教。往往,这就是你人生的贵人。真的。

  第二,国外的数据,尤其是日本,香港房产的数据。

  我见到的大部分抗拒房产投资的朋友,几乎都会举例日本失去的20年,香港房产的崩盘。当然,现在举例香港的比较少了。

  我研究过后,认为,还是要再想想。

  为什么呢?

  政策与文化与发展阶段,有巨大的不同。

  首先说香港吧。其实,现在看看香港的房价,大家也不会认为香港房产投资是错的了。对吗?

  假设,我们假设啊,香港房价真的在1997,2008后就不再涨了。这对我们有什么启发么?

  我认为,肯定是不能照搬借用的。

  因为,香港太小,以及,政策有巨大区别。几百万人口的地方的经验是没有办法挪用到十几亿人口的地方的。那谁,以前不是说,新加坡经验特别牛X么?结果,邓说,新加坡经验参考参考是可以的,借鉴嘛,就算了。

  因为,体量差别太大太大。无法照搬的。

  都不要说政策差别了。

  还有一个就是日本了。著名的失去的20年。

  未来日本的房价,怎么走,我当然不知道!肯定不知道!

  我2018年应该会去日本看看。再了解清楚一点,届时再分享。

  但是,我想说,朋友,全世界这么多国家,房价崩了的,就这一个例子。你就这么有把握赌这一个例子?概率,赔率都不占优势啊……

  敢上网看看印度房价么?吓死!

  我个人对中国未来房价的发展,肯定是有我自己的判断的。未来有机会详细写。

  我大致上认为,未来中国会呈现大城市群的状态。

  环北京为一个城市群。江浙沪为一个城市群。环武汉为一个城市群。环广东会成为一个城市群。环四川(成都,重庆)会成为一个城市群。

  我觉得大致上会这样。

  我们投资房产,基本上就会在这些区域选择。毕竟,钱不多,足够足够资产配置了。

  这些地方房价会崩溃么?

  我的判断是不会,在我投资的年代里面,不会。

  我这次花了四个月在江浙沪盘桓,我深刻的体会了。我认为不会崩溃。甚至,大于20%的跌幅我都觉得够呛。

  未来准备去环广东那带,再盘桓几个月。

  这几个区域看过了。资产配置关于房产这块妥妥的了。

  第三,拿股票涨幅和房产涨幅做对比。

  这也是我看得比较多的情况。我认为,要再思考。

  很多人的论点是这样,撇除出北上广深杭的涨幅,除了这几个地方,其他地方随便选,能跑赢沪深300不?能跑赢XX股不?能跑赢XX策略不?

  我认为这是有失考量的。

  因为,房产投资的核心,在于杠杆,在于安全的,低成本的,支付方式稳定的杠杆。

  我几年前买了一些物业,租金回报比大约8%-9%,商业地产,首付50%,涨幅大约每年7%左右。这个涨幅低吧?很多人会不屑一顾。这么低的涨幅,好意思做资产配置?

  你把租金算上,把杠杆算上,把杠出来的钱的投资收益算上。是不是就不一样了?

  有人会说了。你投资怎么保证有收益呢?搞不好亏损或者低于房贷利率啊?

  我去,那这样说,你不买房子,全部投资股票,岂不更糟?

  我大致算了一下,在首付50%左右,租金收益8%-9%左右,投资收益15%左右,一年下来的收益,约20%是差不多的。

  这里有人朋友要说了。我去哪里找租金收益这么高的啊?

  坑就在这里。

  不要忘记,租金收益其实是最小的收益了。因为,有装修折旧。我们这样的投资房产的方式,都算是很保守的了。

  很多地方,租金收益很低,甚至,没有租金收益(空着,不租),但是,房价涨幅巨大。

  那你万一买的是,租金收益巨低,房价又不涨。那不是亏大了?

  好问题!这就是为什么我要去这些区域考察几个月的原因啊。

  你别说,还真的有很多旅游地产就是这样,租金收益很低。(一年就旺季能租好价格)而且,房价也不怎么涨。关键是,还不好卖。是的,是有这样的情况。

  那不就得在这些容易有坑的地方下功夫,努力么?

  房产有三块利润要吃!一个是房价的涨幅,一个是租金,一个是杠杆。

  这三块利润做不同的配比,不同的吃法。才能发挥配置房产的作用啊。有了这些,房产的配置才能和股票以及实业产生轮动啊。

  未来有机会,我再一一把房产三块吃法的实践分享出来。是的,难,要做细活儿,不比股票轻松。

  那么,在实践中,房产对实业与股票,又有什么补益呢?

  我的经验如下。

  我们实业有很多兄弟单位,他们做我们的配套。我们的房子很自然的租给他们,他们也非常愿意租,用来办公或者员工宿舍。省去了和房东打交道这个烦人的环节。

  而且,价格还比较便宜一点点。双赢。最后,他们赚钱了,我们就一起去买新的物业,由于我们在这里领域有一些经验,可以避免掉坑里,可以有较好的折扣。所以,大家一起赚钱,合作也更加紧密。

  这是房产对实业的反哺。

  房产对股票呢?有什么好处么?

  第一就是租金在熊市可以持续购入咯。

  第二就是心理层面的支持咯,熊市不会怕,不会吓得割肉,甚至有新进的资金补仓了。

  再就是,来到,股票对房产有什么帮助了。哈,太有趣。真的有帮助。

  我2016年9月11日收到这么一条短信。

  “万达写字楼急售——面积225平方米,买入花了450万,已经装修好了,亏70万出售。已经出租,带租约出售,租金一年20万。”

  我当时准备全款买的话,大概能350万拿下。租金收益约6%左右。每年还会有一些涨幅。

  距离今天差不多1年多一点点。卖掉的话,450万是跑不掉的。这一年的租金就当摩擦费用。

  还不去算贷款的金额了,一年左右,350万投入,变450万。收益率30%左右吧。

  万一不想卖,贷款杠出来,长期投资股市。收益我看也不会差。

  这笔投资在买入的时候,就锁定了收益了。

  上次股灾大概是2015年7月左右吧。一年多后,就出来折价卖的房子了。

  大概经验是股灾9个月到1年半左右,这个时间段,就会有折扣卖的房子出现。

  你要做的就是,带上钱,一套套的去挑选。

  我猜想,很可能是股灾带来的副作用,不然,不会有这么大的折扣。这个时候,现金最好用。

  作为合格的投资者,股灾前就应该是轻仓的了。那些钱应该是以现金等价物的方式放在账上,等待机会了。

  这就是股票对房产最为明显的帮助了。

  但是,实事求是的说,这是“术”的层面。赚多赚少的区别。

  资产配置中,选择正确的房产投资,加以维护,加以优化。是投资系统中的定海神针。

  没有必要去排斥,真的。

  假设,我假设啊,您真的对投资股票如此有信心。但是,最后您一生中,总还是有好几套房子要买。您自己总得有几套吧?股票投资这么成功。

  巴菲特是住在五十多年前买的房子里。可去年不还是海边有套度假房要卖么?1100万美金。1971年,15万美金买进来的。你看你看你看看~

  然后,您家人小孩总还有几套房子要买吧。

  多接触房产,避免入坑,不也是挺好的,是么?

  而且,我本人在实践中,发现,了解房产多了之后,对房产相关的股票认识也会比较直观。

  比如,东方雨虹,伟星新材就是相关的例子。我大概持有25%左右的仓位。

  这里顺便说一句。很多人说房产是周期性行业。我在一次分享会上问了这个问题。大约超过50%的人这样认为的。

  好了,问题来了。

  假设您认为房产是周期性行业。请问,您能把您的思路说清楚么?真的是周期性?为什么?

  中国房产不过十多年,这么年轻的行业,您怎么得出结论,是周期性的行业呢?

  国外?政策,人口,文化,城市化进程有巨大的不同啊~

  这个周期有多长?假设五六十年~

  那么,对于现在做投资的很多朋友来说,还是周期性么?

  如果这也算周期,那么,世界上每一个行业都是周期性行业,医药,酒,烟,都会是周期性行业,一个周期上百年几百年。

  那对思考我们投资有什么实际意义呢?

  投资这件事,本来就是终身学习的事业。不断变化,不断修正,才是我追寻的态度。

  我个人认为:

  投资收益=投资次数(年限)*收益率*本金。

  我们生活在世界上,需要用投资收益,而不是投资收益率。

  我经常在想,一个人本金100万,一年收益率50%,他就有50万收益可以花。

  一个人本金1亿,投资收益10%,他就有1000万可以花。

  所以,我在思考我的投资体系的时候。

  我觉得,先后顺序这样安排比较适合我。

  投资年限最重要。因为复利越往后越惊人。

  再说了,这几个要素中,只能选一种,你选投资年限,老天不把你提前收回去的话,至少,你可以活很久……

  其次就是本金,本金越多,收益的绝对值越大。毕竟,我们衣食住行得拿出真金白银哈。

  然后,就是投资收益了。由于我水平一般,能力有限,我最没有信心的就是这个了。我放到最后去努力吧。我也希望有很高的收益率。

  假设没有,能有钱生活,也挺不错的哩~

  以上,大概就是我关于"股票""房产""实业"三轮驱动的一些思考与实践。错漏颇多,本意也是留给未来的我进行反思。以及,抛砖引玉。

  祝大家一切都好。

    编辑:网上百家乐游戏

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